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报告 | 关于不动产融资租赁的研究报告

来源:永利官网 发布日期:2015.08.07

     就不动产融资租赁相关问题,经查阅《合同法》、最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《融资租赁司法解释》”)、商务部《融资租赁企业监督管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》等相关法律法规,并根据公开渠道查询到的相关信息以及了解到的相关情况,现从以下几个方面进行阐述:

一、不动产融资租赁的法律风险

(一)不动产能否作为融资租赁标的物

     早在2013年,最高人民法院《融资租赁司法解释(征求意见稿)》第四条曾规定:“有下列情形之一的,人民法院应认定融资租赁合同无效:……(二)以房屋等不动产作为租赁物的”。但是在2014年最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了,根据 “法无禁止即可为”的民商事法律一般原则,实务界有观点认为:司法解释并不禁止不动产作为融资租赁的标的物。该种观点站在民商事法律一般原则的角度,具有有一定的说服力,但是并不完全符合最高人民法院《融资租赁司法解释》的本意。

     根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院关于融资租赁司法解释理解与适用》所披露的立法本意,司法解释正式稿之所以没有坚持前述征求意见稿第四条的规定,原因有二:一是直接否定不动产融资租赁合同的法律效力是没有法律规定作为立法依据予以支撑的;二是直接认定不动产融资租赁合同无效,将会影响大量的存量合同的履行。

     那么,司法解释没有直接规定不动产融资租赁合同的效力,是否就意味着以房地产为主的不动产融资租赁没有效力上的法律风险。对此,应整体解读《融资租赁司法解释》的全部规定,尤其是第一条开宗明义所要求的“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定,结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定。”“对名为融资租赁合同,但实际不构成融资租赁法律关系的,人民法院按其实际构成的法律关系处理。”在此,司法解释以法律关系的构成要件作为判断合同效力的标准,以是否执行融资租赁内含的权利义务关系作为纠纷裁判的方法。按此规定,我们可以这样理解不动产融资租赁的效力问题,即,以不动产为标的的融资租赁虽然不会直接因为标的物的原因而被认定合同无效,但是却可能不被认定为融资租赁法律关系,因此导致融资租赁公司不能够按照融资租赁合同约定获取预期利益。对于合同关系,则可能会根据当事人之间的权利义务关系和合同的约定认定合同的性质。根据公开渠道查阅的最高人民法院及其他法院判决书,也可以发现整个司法系统对此的判断标准,即,不会明确认定以不动产作为融资租赁标的物的融资租赁合同无效,但是会根据个案情况将其认定为其他融资性合同(如借款合同、分期付款买卖合同、抵押借款合同等)。

(二)如何判断是否构成融资租赁法律关系

     根据前述司法解释第一条规定,判断是否构成融资租赁法律关系有四要素,标的物的性质排在第一位。根据最高人民法院《关于融资租赁司法解释理解与适用》的解读,融资租赁法律关系中的租赁物应满足以下条件:

    1、使用价值。融资租赁是融资和融物两重交易的结合,承租人通过融资租赁交易需要直接获得租赁物的使用价值。

    2、担保功能。融资租赁交易出租人需要保留租赁物的所有权以担保其对承租人的租金债权的实现,同时所有权也是融资租赁法律关系中租赁物的重要法律功能。根据《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。在没有迄今为止没有任何法律规定不动产物权可以不经登记而变动(设立、变更、转让和消灭)的情况下,可以认为不动产物权变更未经登记,不发生效力。

     3、其他。除1、2之外,国家产业政策也会间接影响对某项交易是否按融资租赁关系予以保护的取向,尤其是对国家宏观调控限制发展的建设项目,如果通过融资租赁交易变相提供贷款支持,则人民法院可以前述使用价值和担保功能等要件缺失为由认定其不构成融资租赁法律关系。

(三)不构成融资租赁法律关系的后果

     “对名为融资租赁合同,但实际不构成融资租赁法律关系的,人民法院按其实际构成的法律关系处理”。一般而言,实务中不构成融资租赁法律关系的交易实际上最有可能认定为借贷关系,那么当事人之间的纠纷就转化为借贷合同纠纷,有关合同的效力,当事人权利义务关系将按照借贷合同纠纷的规则进行处理。对企业间的借贷合同,最高人民法院曾以法复【1996】15号批复认定为无效。该批复虽然仅仅是针对个案作出,且在理论和实务中均备受诟病,但是在新法尚未发布且旧法未废止之前,依然存在被法院执行的可能性。若如此,相应的为融资租赁合同(被认定为无效)提供的担保也会被认定为无效,进而让担保人逃脱掉担保责任。根据最高人民法院在2013年全国商事审判工作会议上传达的政策,“不具备从事金融业务资质的企业之间,为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为,如提供资金的一方并非以资金融通为常业,不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形,不应当认定借款合同无效。”根据该项政策的字面含义,其适用条件为:(1)借款人借款系为生产经营需要;(2)融资租赁公司系以自有资金拆借;(3)融资租赁公司并不以资金拆借为常业。按照这三个要件,部分不动产融资租赁即便转化为企业间借贷纠纷,其合同效力仍可能得到维持。假设合同有效,那么当事人的合同中约定的租金和利息条款如果不超过人民法院的保护范围,则融资租赁公司仍然可以全部获得预期的合同利益(即不超过银行同期贷款利率四倍)。但是租赁物的收益担保功能则无法实现,这无疑极大地增加了融资租赁公司实现合同预期利益的风险。

二、不动产融资租赁的经营风险

    在不动产融资租赁中,以偿还本息为条件的不动产所有权与使用权的分离,能否最终实现资金的归流和不动产的两权统一,相当大的程度取决于承租人对租赁不动产的使用效率和经营管理的效益及其自身的财务状况,以及融资租赁物的选择、承租人的选择,租金定位等经营管理决策上。

     而房产融资租赁,除了要承受不动产融资租赁的经营风险,它还面临房屋价格不稳定的经营风险,赶上升值时,升值的好处不会给租赁公司,赶上暴跌的时候,房屋的价格可以瞬间跌到50%以下,风险全部加载到租赁公司身上,是风险非可控的非常规业务。日本最大的融资租赁公司——日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的。

     房产融资租赁的另一个经营风险。有些房产融资租赁业务为了避税,在首次房产出售时并不真正过户,只是双方签订一个协议规定房产权属。但是,这样的协议效力有限,产权实际还归出售一方。如果其将房产重复出售或再度抵押,另一方就面临很大的经营风险。

     所以,为避免不动产融资租赁的经营风险,融资租赁公司务必要选择经济实力强、信誉好的公司作为承租人,并要求承租人为履行不动产融资租赁合同提供相应的担保。房产融资租赁要办理房产过户手续。

三、不动产融资租赁的税务处理

     税收问题是发展不动产融资租赁业务的一大障碍。虽然融资租赁物的转让并不属于真实销售行为,仅仅是承租人的融资行为,但实际操作中,不动产融资租赁仍然存在诸多困难。由于该项业务涉及到近几年出台的一些政策法规,需要事先和主管税务机关、房地产管理部门沟通确定,若未被认定为融资租赁的不动产业务,而被认定为不动产交易业务则可能涉及增值税、交易税费等。房产融资租赁的税收还可能涉及房产税和其他相关税费,这些都是需要租赁当事人承担的费用。也是租赁要付出的成本。因此,建议在筹划不动产融资租赁项目时一定要考虑税收问题,充分测评交易成本和税收风险。

四、不动产融资租赁的相关案例

     目前,不动产已成功成为融资租赁标的物。以房产作为融资租赁标的物的项目包括:西永综合保税区BW-2项目整体资产、西永组团R50/03标准厂房二期项目整体资产、天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼;以道路、桥梁作为融资租赁标的物的项目包括:中房地产全资子公司深圳市中住汇智实业有限公司百门前工业区地下管网及道路、天津市蓟县滨河大街弯线段(中昌路-四中路口)道路的3.329公里的路段、武汉四座大桥;以在建工程作为融资租赁标的物的项目包括:舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备、湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路、亚洲环保控股有限公司规划7000万元的污水处理系统。

     重点阐述以下三个不动产融资租赁案例:

(一)西永综合保税区BW-2项目整体资产售后回租

     2012年5月重庆西永微电子产业园区开发有限公司(以下简称“西永开发”)与重庆银海融资租赁有限公司(以下简称“银海租赁”)签订协议将西永综合保税区BW-2项目整体资产转让给银海租赁,再由银海租赁出租给西永开发使用。协议自起租日开始执行。双方约定租赁物出售价格4.6亿元,分3期支付。第一期支付金额4.2亿元,其中,由中国进出口银行(以下简称“进出口银行”)项目贷款提供2.8亿元,支付时间为西永开发与银海租赁签订租赁合同、银海租赁与进出口银行签订借款合同、进出口银行贷款发放后3个工作日内;第二期支付金额 2,000万元,由进出口银行项目贷款提供,支付时间为租赁物房产竣工验收合格并取得《竣工验收合格证》、中国进出口银行贷款发放后3个工作日内;第三期支付金额2,000万元,支付时间为租赁物房产所有权办理到银海租赁名下并取得房地产权证、进出口银行贷款发放后3个工作日内。

     西永开发需在起租日当日向银海租赁支付首付租金1.4亿元,租赁期限为9年,其余租金西永开发在租赁期内按季支付,共36期。其中,第一年为宽限期,可宽限期内租金只按季支付租赁利息;从第二年开始,西永开发每季度向银海租赁支付租赁利息,并每半年支付租赁本金2,000万元。西永开发已于2012年5月29日向银海租赁支付首付租金1.4亿元,并支付租赁利息1,080.14万元。对于本次融资租赁,西永开发需向银海租赁支付租赁手续费及保证金,双方约定的手续费为5,184万元,第一年支付1,500万元,第2-5年每年支付921万元;保证金金额为1,600万元。

(二)西永组团R标准分区R50/03标准厂房二期项目整体资产售后回租

     2012年11月西永开发与两江融资租赁有限公司(以下简称两江租赁)签订协议将西永组团R标准分区R50/03标准厂房二期项目整体资产转让给两江租赁,再由两江租赁出租给西永开发使用。协议自起租日开始执行。双方约定租赁物出售价格为2.4亿元,分2期支付。第一期支付金额2.3亿元,其中,由进出口银行项目贷款提供1.6亿元,支付时间为西永开发与两江租赁签订租赁合同、两江租赁与进出口银行签订借款合同、进出口银行贷款发放后3个工作日内;第二期支付金额1,000万元,支付时间为租赁物房产所有权办理到两江租赁名下并取得房地产权证、进出口银行贷款发放后3个工作日内。

     西永开发需在起租日当日向两江租赁支付首付租金7,000万元,租赁期限为9年,其余租金西永开发在租赁期内按季支付,共36期。其中,第一年为宽限期,可宽限期内租金只按季支付租赁利息;从第二年开始,西永开发每季度向两江租赁支付租赁利息。西永开发已于2012年11月29日向两江租赁支付首付租金7,000万元,并支付租赁利息51.13万元。对于本次融资租赁,西永开发需向两江租赁支付租赁手续费及保证金,双方约定的手续费为 2,754万元,第一年支付954万元,第2-5年每年支付450万元;保证金金额为510万元。

(三)深圳市中住汇智实业有限公司百门前工业区地下管网及道路售后回租

     2014年10月10日,中房地产股份有限公司(以下简称“中房地产”)(000736,SZ)对外公告称,因经营资金需求,拟通过融资租赁向中国康富国际租赁有限公司(以下简称“康富国际”)进行融资,以全资子公司深圳市中住汇智实业有限公司(以下简称“汇智公司”)所拥有的百门前工业区地下管网及道路作为租赁物,汇智公司先将工业区地下管网及道路出售给康富国际,取得价款(融资租赁款本金),同时中房地产与汇智公司共同作为承租人,租回工业区地下管网及道路,并按约定支付租金,租赁期满,工业区地下管网及道路产权归汇智公司。

     本次融资金额5亿元,期限5年,租金及支付方式为:合同签订后5日内,中房地产支付融资服务费2750万元;中房地产收到融资款后第18个月的对应日,偿付融资金额的1/8,以后每6个月的对应日偿付租赁本金的1/8,共8期;租赁期内,每季末20日支付一次租息,年租息率为8.7168%。


摘自:重庆两江机器人融资租赁有限公司


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